Artigo de Opinião CCP | “O IRS, O Reinvestimento e o Programa Mais Habitação”

02 Abr 2024

Com a entrada em vigor do Código do IRS passaram a ficar sujeitos a imposto os ganhos decorrentes da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis.

E, desde logo, o legislador considerou que deviam ficar excluídos de tributação as mais-valias obtidas mediante a transmissão onerosa de imóveis destinados à habitação do sujeito passivo, quando o valor de realização fosse utilizado com idêntica finalidade, atenta a importância do direito à habitação, que o legislador privilegiou em detrimento da mera arrecadação de receita fiscal.

Com efeito, antes das alterações introduzidas pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, estabelecia o n.º 5 do artigo 10.º do CIRS que são excluídos da tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

→ O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;

→ O reinvestimento previsto na alínea anterior seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;

→ O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

 

Reinvestimento em habitação própria e permanente: novas condições

Ora, a Lei n.º 56/2023, veio introduzir uma limitação a tal exclusão da tributação determinando, como condição, que o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão.

Procurou-se com tal norma evitar o uso abusivo ao regime de reinvestimento na compra e subsequente venda, num curto espaço de tempo, do imóvel destinado a habitação.

Veio, entretanto, a AT esclarecer, através do ofício-circulado n.º 20266, de 23.02.2024, que esta condição tem de ser conjugada com a possibilidade, prevista na al. b) do n.º 5 do artigo 10.º, do reinvestimento poder ser efetuado nos 24 meses anteriores à data da realização, e com o prazo para afetação, do imóvel adquirido, à habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, previsto nas alíneas a) e b) do n.º 6 do artigo 10.º, ambas do Código do IRS, suscitando-se a dúvida a partir de quando e como se deve contar este prazo.

Considerou a AT que, para que possam considerar-se preenchidos os pressupostos das alíneas b) e e) do n.º 5 do artigo 10.º do Código do IRS nas situações de reinvestimento nos 24 meses anteriores à alienação da habitação própria e permanente, o sujeito passivo ou o seu agregado devem ter residido anteriormente neste imóvel pelo período mínimo de 24 meses contados a partir de qualquer dos seguintes factos:

→ da aquisição do imóvel objeto do reinvestimento; ou

→ da afetação ao domicílio fiscal do novo imóvel (objeto de reinvestimento); ou

→ da transmissão do imóvel antigo (gerador da mais-valia).

Por outro lado, foi aditada uma nova condição nos termos da qual se que prevê a não aplicação da exclusão em causa, quando o “sujeito passivo ou o seu agregado familiar não tenham fixado no imóvel o seu domicílio fiscal” (alínea e), ao n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS).

Ora, atendendo aos prazos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 6 do artigo 10.º, para afetação do imóvel à habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, considerou a AT que a fixação do domicílio fiscal no imóvel objeto de reinvestimento, prevista nesta alínea e), deve ocorrer, nos casos a que se refere a alínea a) (aquisição de outro imóvel) do mesmo n.º 6, até 12 meses após o reinvestimento, e, nos casos a que se refere a alínea b) ) (construção ou melhoramento de imóvel), até ao fim do quinto ano seguinte ao da realização.

Estas alterações são aplicáveis aos factos tributários (alienações) ocorridos após a entrada em vigor daquela lei, isto é, a partir de 7 de outubro de 2023.

Consequentemente, nos casos em que um sujeito passivo aliene um imóvel destinado a habitação própria e permanente, após a referida data, os requisitos que deve observar para beneficiar do regime de exclusão, são os que estiverem em vigor à data da alienação, coexistindo, no ano de 2023, regimes de exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias com critérios distintos, consoante a data em que se tiver verificado o facto tributário, que dá lugar ao apuramento do imposto.

 

Regime temporário de exclusão de tributação de mais-valias com a alienação de imóvel não destinado a habitação própria e permanente – amortização de empréstimos

Entendeu ainda o legislador introduzir uma medida temporária que se consubstanciou, relativamente à tributação de mais-valias obtidas com a alienação de terrenos para construção ou de imóvel não destinado a habitação própria e permanente, ocorridas no período entre 01.01.2022 e 31.12.2024, na possibilidade de:

→ A aplicação do valor de realização (deduzido da amortização do empréstimo para aquisição do imóvel alienado), na amortização de capital em dívida em crédito habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo, do seu agregado familiar ou dos seus descendentes;

→ Que tal aplicação ocorra num prazo de 3 meses, contados da data da realização, ou da data de entrada em vigor da lei, no caso de transmissões anteriores a essa data.

Quanto a esta exclusão veio a AT pronunciar-se no sentido de que:

→ Os ganhos de mais-valias objeto de exclusão tributária, podem advir da venda de um ou mais terrenos para construção e de um ou mais imóveis habitacionais, assim como da transmissão de parte ou da totalidade desses imóveis, e, cumulativamente, de ambos os tipos de imóveis previstos na norma (terrenos para construção e imóveis habitacionais);

→ É admissível a amortização de qualquer “crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente”;

→ O valor de realização de um imóvel alienado (ou vários) pode ser repartido na amortização de créditos à habitação destinados à habitação própria e permanente de vários beneficiários elegíveis;

→ Nos casos das transmissões efetuadas entre 01.01.2022 e a data de entrada em vigor da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, a aplicação do valor de realização (deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel), pode ter ocorrido nesse intervalo de tempo, ou pode ocorrer até três meses após a referida data de entrada em vigor da lei;

→ Em caso de aplicação parcial do valor de realização (por opção do sujeito passivo ou por o valor do crédito ser inferior), a exclusão aplica-se apenas à parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valor aplicado (em moldes similares ao previsto no n.º 9 do artigo 10.º do Código do IRS), não sendo o sujeito passivo obrigado à aplicação total do valor de realização, para que possa aplicar-se a exclusão.

→ Considerando que, nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 50.º em apreço, uma das condições para que ocorra a exclusão de tributação é a amortização ser “concretizada num prazo de três meses contados da data de realização”, e que, o n.º 4 do mesmo artigo, prevê que o regime se aplica “às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024”, a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel e a aplicação do valor de realização (eventualmente deduzido de tal empréstimo), podem, no limite, ser efetuadas até março de 2025.

 

Suspensão, por 2 anos, do prazo para o reinvestimento fiscalmente relevante

Foi consagrada no n.º 6 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, uma suspensão da contagem do prazo de reinvestimento, durante o período de dois anos, com efeitos a 01.01.2020, pelo que o referido prazo ficou suspenso entre o dia 01.01.2020 e o dia 01.01.2022, voltando a correr a partir do dia 02.01.2022, inclusive.

Para o efeito, o Rosto da Modelo 3, recentemente aprovada (Portaria n.º 39-B/2024, de 2 de fevereiro) já contempla no Quadro 13 relativo aos Prazos Especiais, um campo específico para as situações que tenham ocorrido durante este período de suspensão e cuja regularização deve ser efetuada nos termos do Ofício-Circulado n.º 20262, de 27.11.2023.

Esclareceu ainda a AT que a suspensão do prazo para o reinvestimento previsto no artigo 10.º do Códigos do IRS, está intimamente relacionada com a dificuldade sentida pelos sujeitos passivos, quando da pandemia da doença Covid-19, em cumprir com os prazos de reinvestimento, em especial devido aos períodos de confinamento, pelo que o período de suspensão é não só aplicável a quem pretendia proceder ao reinvestimento na aquisição de um imóvel, como por quem, tendo já procedido ao reinvestimento, tenha optado por construir, ampliar ou melhorar um imóvel, entendendo-se que deve considerar-se igualmente suspenso, por via do n.º 6 do artigo 50.º da Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, o prazo para afetar o imóvel à habitação do sujeito passivo ou do seu agregado familiar nos termos do n.º 6 do artigo 10.º do Código do IRS, nas situações em que tal suspensão se evidencie aplicável.

 

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